Правильный выбор: Управляющая компания или ТСЖ?

ТСЖ

Сегодня имидж сферы ЖКХ, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Безусловно, в настоящее время есть над чем работать и к чему стремиться.  Однако ЖКХ это не поле битвы, а партнерство всех участников отношений, поэтому без просветительского жилищно-коммунального ликбеза здесь не обойтись.
Каждую среду в 19.00 ведущий программы "Коммуналка" на радио Сити-FM Андрей Чибис и гости студии - признанные эксперты отрасли помогают потребителям ЖКУ решить самые актуальные коммунальные вопросы.

Предлагаем вашему вниманию запись эфира этой программы от 22.05.2013г. с участием председателя правления ТСЖ "Развилка-44" Натальи Соловьевой.

Расшифровка аудио:

Андрей Чибис: Добрый день, дорогие друзья! Продолжаем обсуждение насущных вопросов жилищно-коммунального хозяйства в программе "Коммуналка". И сегодня мы поговорим о такой интересной теме - что правильно выбрать собственникам: управляющую компанию или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ)? На самом деле, вопрос мучает очень многих. И мы в этот раз пригласили в студию не чиновников, не депутатов Государственной Думы, а людей, которые на практике занимаются управлением своим многоквартирным домом и не только своим. У нас в гостях Соловьева Наталья, председатель правления ТСЖ "Развилка-44", и Лембик Сергей, представитель "Межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ". Здравствуйте!

Наталья Соловьева: Здравствуйте!

Сергей Лембик: Здравствуйте!

 

Андрей Чибис Друзья, по данным "Госстроя", на самом деле, у нас почти 10% многоквартирных домов в стране управляются с помощью ТСЖ. Еще почти 40% - это непосредственная форма управления, когда люди управляют сами, но не нанимают обслуживающую организацию. Понятно, что в Жилищном кодексе есть ограничения по такому способу управления, и понятно, что такой способ управления сейчас находится в серой зоне. Все остальное – это управляющие компании. Давайте обсудим, какой выбор собственникам сделать правильно. Как эффективней и лучше управлять своим домом, имея в виду, что Жилищный кодекс возлагает это право выбрать и обязанность на нас? Как сделать так, чтобы наш дом был безопасным и комфортным? Я бы хотел начать, Наталья, с вас. Вы председатель правления ТСЖ. Мы, готовясь к этой программе, посмотрели даже на ваш сайт, и увидели такие замечательные вещи, что ТСЖ проводит праздники для своих соседей, домочадцев, жителей и т.д. Расскажите, ТСЖ – что это? Почему это? И как функционируете вы?

Наталья Соловьева: Товарищество собственников жилья можно сравнить, в принципе, с семьей. Т.е. есть семья, есть члены семьи – это жители дома, есть глава семьи – это председатель правления и правление. Собирается общий совет семьи, и решается, куда потратить те или иные деньги, которые в семейном бюджете есть. То же самое в ТСЖ. Собирается общее собрание, на котором жители дома, как члены семьи, решают куда, на что, в первую очередь будут тратиться деньги, полученные как плата за жилое помещение, за жилищные услуги. Это просто большая семья. Что мы будем ремонтировать, что мы будем покупать, куда мы будем тратить, какие праздники проводить? Мы, соответственно, документально это все утверждаем, пишем положения. Где-то мы в этом году ввели практику, как премирование активных жителей, т.е. у нас есть фонд, деньги из этого фонда в определенных пропорциях уходят на премирование. Первый раз мы сделали так: людей, которые в соответствии с законодательством до 10 числа вносят плату за жилищно-коммунальные услуги, потому что для нас это достаточно важно, т.е. вовремя оплачивают, без задержек – мы просто премировали. Бонусная система такая.

Андрей Чибис: Наташ, особенно жители Москвы очень часто сталкиваются с ситуацией, когда ТСЖ – это не большая семья, а так получилось, что у них есть ТСЖ. Очень многие вообще не знают, что за ТСЖ, почему и т.д. Потому как по факту это ТСЖ было создано или с указанием властей оно было создано, и отсюда возникает много негатива, что ТСЖ – это такая странная лавка, появляется странный человек, который ею руководит, и никак на него нельзя повлиять. Ваше ТСЖ где находится? Как оно создавалось? Это очень важно.

Наталья Соловьева: У нас Московская область, поэтому немножечко хочу сказать, что Санкт-Петербург и Москва – это как государства в государстве, у них очень много своих законов. В Москве есть субсидии. У нас этого ничего нет. Мы живем по федеральным законам, так же, как и все остальные регионы, у нас Московская область. Создавалось наше ТСЖ непосредственно собственниками квартир в доме не потому, что нам так хорошо жилось, как раз-таки, наоборот. В основном, настоящие, народные ТСЖ создаются не от хорошей жизни. У нас дом был построен в 2004 году и передан на эксплуатацию муниципальной управляющей компании. И за 4 года дом пришел в такое удручающее состояние, что люди просто не выдержали. Мы собрались первый раз на общее собрание спонтанно абсолютно, потому что у нас были горы мусора около подъездов, подъезды не закрывались, бегали крысы, и поселились в 2-х подъездах бомжи. Мы должны были что-то предпринять. ЖЭК не реагировал. Мы сами договаривались с бомжами, чтобы они покинули наши помещения, сами скидывались, сами убирали мусор и делали двери. И кто-то из жителей предложил: "А почему бы нам не создать ТСЖ?". Так как я до этого жила в доме, где при мне оно создавалось, я видела разницу. Конечно, поддержала, еще собралось несколько человек, инициативная группа, и мы начали этот процесс. Собирали общее собрание, регистрировались достаточно сложно, потому что зарегистрировались мы в налоговой только с 6-го раза. Госпошлины по 2000 платили, как сейчас помню, платили из своего кармана все 6 раз. Но желание было большое самим управлять домом. Хочу отметить, что, конечно же, мы все не профессионалы, а я придерживаюсь точки зрения, что каждый должен выполнять все-таки свою работу. Мы наняли в качестве подрядчика для эксплуатации и обслуживания здания управляющую компанию, но управление домом осталось у нас, т.е. наш расчетный счет, все деньги находятся у нас, управляют и распоряжаются ими председатель или бухгалтер.

Андрей Чибис Большой дом у вас?

Наталья Соловьева:: 308 квартир, 7-подъездный, 13- этажный дом.

 

Андрей Чибис: Давайте еще раз. Чтобы создать, нужно собрание собственников, какое количество голосов, какой кворум, и куда нужно идти регистрироваться?

Наталья Соловьева: Сейчас немножечко законодательство поменялось. Мы организовывались в 2007 году, в 2008-м – регистрировались. Но смысл все равно тот же самый. Собирается 51%, это ½ собственников, проходит голосование, и регистрация происходит в Налоговой инспекции по месту нахождения объекта.

Андрей Чибис При этом, условно говоря, уборку подъездов, наблюдение за сантехникой, за инфраструктурой, за крышей, за подвалом и  прочее, вы все эти сервисы и услуги отдали подрядной компании.

Наталья Соловьева: Да, подрядной компании, потому что это гораздо проще. Они у нас все время в тонусе, потому что деньги у нас. Если они плохо выполнили работу, акт не подписывается или подписывается с замечаниями, и они не получают деньги в полном объеме.

Подрядные компании все время в тонусе, потому что деньги у нас. Если они плохо выполнили работу, акт не подписывается или подписывается с замечаниями, и они не получают деньги в полном объеме

Андрей Чибис А квитанции людям выставляете вы?

Наталья Соловьева: Мы выставляем, мы непосредственно обслуживаем, решаем эти кучи проблем с населением.

 

Андрей Чибис И вы – собственник тоже в этом доме?

Наталья Соловьева: Да.

 

Андрей Чибис: Интересно. Перед тем, как задать вопрос Сергея я просто радиослушателям нашим напомню, что создать ТСЖ вы можете либо в одном доме, либо в нескольких домах, если у вас есть общий земельный участок, общая инфраструктура, но площадь или квартиры в этих домах не превышают 30, т.е. если есть некоторый малоэтажный, небольшой жилой комплекс, то, пожалуйста, ТСЖ создавайте. Несколько домов по новому законодательству, по изменениям в Жилищный кодекс, которые внесены 1,5 года назад, несколько корпусов многоэтажных и т.д., если количество квартир в каждом доме более 30, создать уже одно ТСЖ не могут. При этом мы знаем практику, когда  во многих городах, в том числе не исключая Москву, да и есть другие города, когда, так называемые, ТСЖ управляют чуть ли не несколькими миллионами квадратных метров. Тем не менее, Сергей, вы представляете, скажем так, и защищаете интересы, скорее, управляющих компаний. Скажите, пожалуйста, мы опрашивали ресурсоснабжающие компании, давайте начнем с этого, и их статистика, их аналитика показывает, что на самом деле с точки зрения долгов проблем с ТСЖ у них практически нет. А с точки зрения долгов с управляющими компаниями у них проблемы есть. Скажите, что происходит? И всё-таки почему, на ваш взгляд, управляющая компания правильнее, чем ТСЖ, или нет, или я ошибаюсь?

Сергей Лембик: На самом деле, все гораздо сложнее. Почему нет долгов у ТСЖ? Наверное, потому что Управляющие компании как-то более профессионально противостоят некоему существующему беспределу в отношении с ресурсоснабжающими компаниями и задерживают некоторые платежи, совершенно обоснованно делая это. Речь идет о платежах тех жителей, которые управляющая компания недополучают, это недосборы. Ресурсоснабжающие компании настаивают на полном перечислении всех денег от управляющей компании, и по договору энергоснабжения это, как правило, все прописывается, т.е. полной монетой управляющая компания платит. А собрать с жителей у управляющей компании 100% не получается, и мы теперь знаем – не получится никогда, поскольку всегда есть жители, которые кредитуются за счет управляющей компании, удерживая платежи по полгода, по году, потом выплачивают, не выплачивают. Есть, так называемые, безнадежные долги, которые погасить вообще невозможно. Управляющая компания здесь выступает в роли агента ресурсоснабжающей компании по сбору платежа, и в виде протеста может эти платежи задерживать - раз. Второе, далеко ходить не надо, только на Новый год, на наступивший 2013-й, были отменены перерасчеты с воды на кубометр, мы знаем, к чему это приводило. Причём, ресурсники, я имею в виду водоснабжающие компании, тихо умалчивали перед органами управления многоквартирных домов эту ситуацию. И те ТСЖ, которые даже не знали этой проблемы, платили за это полностью. Управляющие компании, профессионально отстаивая свои права, не отдавали эти деньги незаконные ресурсникам, добивались компенсации этих средств из других источников. В Москве были погашены эти долги за счет федерального бюджета. Управляющие компании не имеют право страдать за счет ресурсников, у них и так экономика, мы знаем, дырявая. В ТСЖ профессионалов нет, они живут под страхом "платить все надо срочно".

Андрей Чибис: Сергей, а позвольте уточняющий вопрос. Меня, на самом деле, в данном случае, как человека и потребителя, меньше всего волнуют проблемы, что управляющих компаний, что ресурсников. Меня волнуют проблемы людей. И мы знаем много фактов. Например, город Ижевск, Удмуртия. Из-за того, что управляющие компании не расплачивались с поставщиком тепловой энергии в течение 3-х месяцев летом, была отключена горячая вода, только потому, что были долги с ресурсниками. Много других городов, где были проблемы, в Рязани была такая ситуация, когда была задолженность за поставку тепловой энергии, и жители города Рязани сидели несколько месяцев без горячего водоснабжения. Поэтому все-таки возникает вопрос. Почему ТСЖ с оплатой справляются? Опять же, дело не в ресурсниках, дело в том, чтобы вода горячая была, потому что после отключения на так называемое технологическое обслуживание, которое у нас должно превышать 2 недели, не включается горячая вода, потому что есть долг, а если есть долг, то по закону могут не включать горячую воду. Оказывается, что это потому, что мы такие умные в управляющей компании.

Сергей Лембик: Не совсем так. Андрей Владимирович, значит, во-первых, я бы не идеализировал ситуацию с ТСЖ. Мне хорошо известны примеры, когда ТСЖ из-за безграмотного управления загоняется в тупик, это Балашиха, улица Фадеева, дом 9. Не знаю, как там ситуация сейчас, но ещё 3 года назад они были там крупными должниками по оплате коммунальных услуг. Их пытались и отключать, и органы местного самоуправления вмешивались в решение этой проблемы. Я могу назвать еще несколько адресов, которые на слуху. И не везде профессиональное управление приводило к идеальной ситуации по ресурсникам, и у управляющих компаний тоже ищут свои герои и свои враги, я имею в виду тех, которые не умеют правильно вести экономику. В саморегулируемой организации таких примеров масса, когда бездарные управленцы от управляющей организации обращаются за помощью в вопросах, которые, мягко говоря, уже пахнут уголовщиной в оплатах. Везде такие факты присутствуют, поэтому мы тут с вами не поставим конкретную оценку, что хуже, что лучше. Я бы к истокам все-таки обратился, к способу управления.

Андрей Чибис: Все-таки давайте закончим про долги. Сколько, кстати, в вашей саморегулируемой организации управляющих компаний?

Сергей Лембик: 193 управляющих компании.

Андрей Чибис: То есть это большое представительство очень серьезное.

Сергей Лембик: Совершенно верно. Москва и регион.

 

Андрей Чибис: Москва и регион – очень важно. Всё-таки, по вашему мнению, по вашему опыту, по вашей практике, если  заканчивать тему долгов, то есть ли примеры, когда управляющие компании не должны поставщикам ресурсов, то есть  расплачиваются вовремя, или  таких примеров нет?

Сергей Лембик: Безусловно, есть такие примеры. Это компании, ведущие экономику по-современному. Это в основном частные управляющие компании, они перешли уже на современные методы планирования экономики, экономику выстраивают планово, планово выстраивают свои риски и планово, естественно, организуют бюджет. Такие  компании, естественно, есть, я сейчас не буду их рекламировать, называть здесь. Хотя их знают многие, знают, что есть компании, на которые можно равняться в этом плане. Вопрос тут  именно в подходе управляющей компании.

Андрей Чибис: Давайте так: то есть, если всё-таки вести бизнес честно, планировать его корректно,  начинать экономить, допустим, с точки зрения поставки ресурсов, ставить не только приборы учёта на дома, но и регуляторику соответствующую, при этом потребитель у нас платит всё-таки за то же самое тепло по нормативу, то в этом случае платить  по долгам можно и зарабатывать тоже можно.

Сергей Лембик: Совершенно верно. Я бы тут слово "честно" убрал, а сказал бы: "Вести бизнес рентабельно". В бизнесе понятие "честно" как-то не очень применимо, приходится  в нашем законодательстве очень сильно лавировать, особенно управляющей компании, между неплатежами жителей и проблемами в отношениях с ресурсниками. Но, тем не менее, это получается, особенно с опорой на профессионалов, на профессиональное саморегулирование. Есть прецеденты, которые распространяются между всеми "членами клуба", так называемыми, саморегулируемой организации. Коллективный опыт всегда мощнее индивидуального. Индивидуалисту, ТСЖ в частности, как органу управления, конечно же, сложнее. Но я бы хотел здесь всё-таки вернуться к истокам, к способу управления, то есть, ТСЖ или управляющая компания. На мой взгляд, это тот термин, который применим на уровне профессионалов, а собственникам помещений  эмоционально, по наитию, только по ситуации от безвыходности принимать решение о выборе способа управления, то есть какой способ соответствует их дому в данной ситуации, это не совсем корректно со стороны законодательства, поскольку каждому дому соответствует свой индивидуальный способ управления. ТСЖ применить к хрущёвской 5-6-этажке убитой, в которой 100  квартир, – это не совсем правильно, наверное.

Андрей Чибис: А почему?

Сергей Лембик: Поясню свою позицию. На мой взгляд, товарищество собственников жилья в идеальном  виде, в прямом управлении, без управляющей компании, если построить реформу ЖКХ в виде эволюционной лестницы, является пиком этой эволюции. Если в самом низу эволюционной лестницы стоит ГУП, МУП, государственная, муниципальная управляющая компания, которая перешла к нам из советской системы регулирования ЖКХ, и пошли промежуточные ступени: частная управляющая компания, управляющая компания с ТСЖ, ТСЖ с управляющей компанией, и ТСЖ на прямом управлении – это пик эволюции. До него надо дорасти. Во-первых, дом должен соответствовать по своей рентабельности этому способу управления, не зависеть от других видов бюджетирования: кредитования, кредитования  за счёт других многоквартирных домов, за счёт общего котла и т.д. Значит, дом должен быть, как минимум, новым, в нём не должно быть каких-то серьёзных инженерных проблем, запущенных ещё с каких-то давних времён. Безусловно, это должен быть дом с капитальным ремонтом, и дом, в котором проживает достаточное количество платёжеспособных потребителей, жителей, их должно быть более 150,  более 200, это должны быть люди, хорошо зарабатывающие, которые своевременно принесут платёж и осилят этот тариф по статье "содержание и текущий ремонт", который им предложит орган управления домом или орган местного самоуправления для муниципального жилья.

Андрей Чибис: Сергей, позвольте уточнить: хорошо, дом убитый, не новый, у нас, согласно действующему законодательству, размер платы за содержание в сметах расходов распределяется по домам. Даже если управляющая компания управляет 5 млн. кв. м, а  мы знаем такие примеры  в Нижнем Новгороде, в Самаре.

Сергей Лембик: Это квартальные ТСЖ, так называемые, они и в  Москве есть.

 

Андрей Чибис: Я сейчас не про ТСЖ, а про управляющие компании.  Если это крупная, приличная управляющая компания, то всё равно, утверждая или предлагая собственникам утвердить размер платы,  исходит из расходов на конкретный дом. Или вы считаете, что управляющая компания всё-таки, несмотря на то, что расходы на дом больше, чем доходы от него, продолжит управлять, и этот дом не оставит. Я пытаюсь понять, есть ли у нас такие альтруисты.

Сергей Лембик: Насчёт альтруизма тут говорить сложно. Насчёт определения тарифа я бы так не сказал. Тариф определяется у нас по чётко намеченному ориентиру: тариф для собственников помещений, так называемых муниципальных нанимателей, который принимается  органом местного самоуправления на случай, если собственники общим собранием не примут свой.

Андрей Чибис: Сергей, но мы же с вами знаем конкретную ситуацию. Во-первых,  согласно Жилищному кодексу не тариф, а размер платежа за содержание и ремонт.

Сергей Лембик: Ставка.

 

Андрей Чибис: Да. Но если уж быть точными, точно оперировать формулировками Жилищного кодекса, то размер. Он обязательно должен утверждаться собственниками жилья, но вы правы: в случае, если собственники жилья не утвердили соответствующий размер, то управляющая организация использует размер, который установлен муниципалитетом для нанимателей жилья в муниципальных квартирах. И правда жизни  заключается в том, что очень часто, а я знаю просто огромное количество примеров в  муниципалитетах, когда управляющим компаниям, объединения управляющих компаний проще договориться с муниципалитетами о достаточном уровне этого размера для того, чтобы не инициировать,  не проводить собрание, не объяснять собственникам, почему такой размер. И когда собственники начинают задавать управляющим компаниям вопросы: "А почему?" Управляющая компания достаёт постановление главы администрации и говорит: "Так это ж не я, это же муниципалитет, это же мэр так утвердил". Это действительно в 80 % случаев так, но это же неправильно.

Сергей Лембик: Тогда давайте поговорим про ответственного собственника.

Андрей Чибис: Давайте.

 

Сергей Лембик: Ответственный собственник должен создавать ТСЖ.

Андрей Чибис: Не обязательно.

Сергей Лембик: Должен выбирать способ управления, определять тариф.

Андрей Чибис: Размер.

Сергей Лембик: Да, размер оплаты. Должен определять минимальный перечень услуг и работ, необходимый для содержания многоквартирного дома. Но у нас 290-е постановление сейчас вышло, и оно определяет.

Андрей Чибис: У нас, слава Богу, Правительство за собственника и за управляющую компанию определило минимальный перечень.

Сергей Лембик: И правильно.  Дело в том, что мы маленечко в законодательстве идеализировали отношение к собственнику как к ответственному в принятии решений по содержанию своей собственности. На деле  мы видим, что это не работает. Собственник у нас не совсем ответственный, я бы даже сказал, что безответственный. Та  минимальная часть активных жителей многоквартирного дома, которые там действительно страдают, которые  пытаются что-то в  своём доме решать, эта часть не отвечает интересам всех, основная часть пассивна. Мне за последние где-то 7 лет довелось проводить и принимать участие в более 200 общих собраниях двух форм проведения: очной и заочной, которые определены Жилищным кодексом. Я с абсолютным убеждением могу сказать, что не во всех, нов большинстве случаев эти собрания абсолютная профанация, самообман жителей. Собрания проводятся в интересах тех, кто их проводит. Проводит инициативная группа жителей, чтобы правление избрать, значит, они соберут подписи таким образом,  будут ходить и каждого при сборе подписей переубеждать в свою сторону, чтобы провести своё решение. Нужно управляющей  компании тариф провести? Они через какого-то инициативного собственника  или, может быть, не инициативного,  но заинтересованного со стороны управляющей компании, проведут это своё решение. Большинство собственников в этом не участвуют, они пассивны, они приходят в дом для того, чтобы просто жить,  любить, растить детей, удовлетворять свои естественные надобности. Им проблемы многоквартирного дома довольно сложные, касающиеся экономики, права, организационных вопросов, касающихся отношений с ресурсниками, не нужны, не интересны, они не хотят этим  заниматься, да, наверное, и не должны в этой части, хотя если посмотреть по-другому, то по Жилищному кодексу, они обязаны.

Андрей Чибис: Сергей, вы сказали сейчас важный тезис про ответственность собственников. Кто это? Наташа, вопрос к вам как к человеку, который управляет и  в том числе является ответственным собственником. Правильно ли я понимаю как человек, занимающийся какой-то историей, у нас  живут в доме, например, медики, да кто угодно, каждый из них занимается своей профессиональной деятельностью, что, наверное,  мы не должны разбираться в нюансах жилищного кодекса, в правилах оказания коммунальных услуг, в  минимальном перечне услуг. Мы хотим как собственники, как потребители жить спокойной жизнью, получать качественные услуги и за эти услуги, действительно должны платить. Но всё-таки кто, по вашему мнению, ответственный собственник, насколько он должен быть погружен, а главное, как это происходит у вас в обычном подмосковном ТСЖ?

Наталья Соловьева: На мой взгляд, каждый человек должен заниматься своим делом, рядовой житель дома не должен разбираться в тонкостях жилищного законодательства, потому что Жилищный кодекс просто так  сейчас прочитать довольно сложно, плюс, очень много у нас в настоящее время других нормативно-правовых актов в этой области, которые  нужно знать, и рядовой человек не должен этим заниматься, не должен этого делать. Но какие-то тезисы, какие-то самые основные моменты этого законодательства ему нужно доносить обязательно. Он как собственник квартиры должен понимать, что такое общедолевое имущество, он должен обязательно понимать, из чего состоит его ежемесячный платёж за жилищно-коммунальные услуги. Он должен знать не только о своей обязанности ежемесячно нести деньги в кассу, но и о своих правах: какой температуры должна быть вода у него из-под крана, какой температуры должен быть теплоноситель в квартире. Всё это он должен понимать. Нужно вести постоянную  работу и людям объяснять. Это не так сложно.

Андрей Чибис: Это такие азы.

Наталья Соловьева: Да. Это просто права и  обязанности населения. Это всё человек должен знать, а вникать во всё не должен. Что касается управления, то он должен доверять той компании  либо управляющей, либо правлению ТСЖ, которая занимается управлением домом.  В частности у нас так происходит. Но завоевать авторитет у людей, я скажу, было достаточно сложно, на это потребовалось много лет.

Андрей Чибис: Наташ, простой вопрос: вот прихожу я в 11 часов вечера домой, если я живу в вашем доме, и у меня оказывается, что нет горячей воды, или не работает во всей квартире свет. Какие у  меня опции? Как у вас это построено? Куда я должен позвонить?

Наталья Соловьева: У нас  24 часа работает диспетчер.

 

Андрей Чибис: Ваш диспетчер?

Наталья Соловьева: Да. Нужно позвонить в диспетчерскую. Есть дежурные сантехник и электрик, которые придут и устранят аварию либо разберутся, что произошло. Если ещё какие-то вопросы, то у меня телефон 24 часа в сутки включен, люди мне звонят в любое время, даже за консультацией.

Андрей Чибис: А вот реально люди часто ходят, спрашивают? Просто мы привыкли, или я часто видел ситуации, когда все знают, что раз в месяц деньги нужно сдавать тому-то,  председатель правления ТСЖ живёт там-то, по каким-то вопросам нужно обращаться в эту квартиру. Вообще  с потоком людей, учитывая, что у  вас 300 с лишним квартир, что происходит?

Наталья Соловьева: У нас нет как такового приёма. Мы хотели, пытались сделать приёмные часы, но потом решили, что это бесполезно. Просто у нас на доске объявлений есть телефон бухгалтера, председателя правления и паспортиста, и люди в любое удобное для себя время могут позвонить, назначить встречу, и мы встречаемся  и в 8, и в 9 часов вечера, как людям удобно. Они приходят с работы, у них голова не болит, если у них какая-то проблема, или они с квитанцией не могут разобраться, они звонят, назначают встречу, мы встречаемся и общаемся.

Андрей Чибис: А, по вашему мнению, ведь вас слушают и в записи смогут послушать соседи, которые живут с вами в доме, люди-то довольны сегодня?

Наталья Соловьева: Судя по тому, что нам 5 лет, 4  года мы самостоятельно управляем,  то есть первый год мы не могли уйти от управляющей компании муниципальной, нас не отпускали, нам отключили воду и лифт, и в итоге нам пришлось ещё год с ними поработать, потом мы от них всё-таки ушли. Итак, 4 года мы самостоятельно работаем – ни одной жалобы, ни в одну инстанцию не было. Что касается управляющих компаний, то администрация просто завалена жалобами от населения.

Андрей Чибис: Вы наняли, судя по тому, что вы сейчас сказали, сантехника, электрика и т. д. Вы наняли обслуживающую организацию какую-то. Как вы её выбрали? Какие у вас условия договора? Что вы можете с ней сделать, если вдруг окажется, что она не вывезла мусор, или  тот электрик, который должен приходить, не пришёл в 11 часов по вызову?

Наталья Соловьева: У нас нормальные рыночные отношения. То есть так же, как сейчас  говорилось про управляющую компанию, но немножко неверно,  что ТСЖ не могут этого делать. У нас обыкновенные рыночные отношения, заключены договора как с ресурсоснабжающими организациями, так и с подрядными: вывоз мусора, обслуживание пожарной сигнализации, обслуживание лифтов и обслуживание мест общего пользования: работа дворников, уборщиц. Это всё одна линейка, там разные договора, но суть одна: предоставление качественной услуги в течение месяца. В конце месяца подписывается акт выполненных работ, и мы оплачиваем по договору деньги. Если услуга оказывается некачественно, то составляется соответствующий акт, это фиксируется, и деньги удерживаются или не выплачиваются  в полном объёме.

Андрей Чибис: То есть вам комфортно? Вам так удобнее и лучше, чем брать в штат себе сотрудников?

Наталья Соловьева: Мы хотели, просчитали,  это получается не дороже. Плюс, у нас нет ответственности. Если случается какой-то форс-мажор, допустим, срывается кран, затапливает квартиры, ответственность в этом случае несёт и  возмещает ущерб собственникам нанятая управляющая организация, а не ТСЖ. И важный момент: прекрасно все мы знаем, что нанять дворников русской национальности практически невозможно. И эта головная боль: выбивать квоты, работать с Миграционной службой, опять-таки ложится на эту компанию. Также дешевле получается потому, что инженер и энергетик  в этой компании обслуживают несколько объектов. У нас один дом, если брать их к себе в штат, то достаточно накладно будет для жителей оплачивать их услуги.

Андрей Чибис: Наталья, и ещё один важный вопрос, который, я думаю, всех волнует. Как часто вы повышаете так называемую для народа просто квартплату в размере жилищной услуги, плату  за содержание и   ремонт? Сколько это сейчас за квадратный метр? Как это происходит?

Наталья Соловьева: На общем собрании обязательно.

 

Андрей Чибис: Вам удаётся его собрать?

Наталья Соловьева: Мы всегда сначала собираем очное собрание, на которое, как правило, приходит 20-30 человек, не больше, потом эти же вопросы выносим на заочное голосование. Кто хочет, те звонят и спрашивают, если им что-то непонятно. Квартплату  мы поднимали в этом году только в январе не индекс инфляции, это относится к плате за жилое помещение, там мы подняли на 5,5 %, чтобы проиндексировать зарплату персонала этой подрядной организации. Опять-таки все остальные компании по обслуживанию пожарной сигнализации, лифтов, вывозу мусора – они всем поднимают, но здесь тариф зависит от того, как я с ними договорюсь – это договорные отношения. Соответственно, нам уже несколько лет никто ничего не поднимал.

Андрей Чибис: Сколько?

Наталья Соловьева: 32 руб. за кв. м.

Сергей Лембик: Это выше или ниже муниципального?

Наталья Соловьева: Ниже. Муниципальный – 35. У нас такая политика: мы всегда держим чуть ниже.

 

Андрей Чибис: Хочу спросить ещё про праздники. Я удивился, когда увидел историю про организацию праздников. За чей это счёт и зачем вы это делаете?

Наталья Соловьева: Честно говоря, сначала  мы проводили за свой счёт. Просто члены правления скидывались и проводили. У нас проводился только один праздник: утренник новогодний для детей жителей дома. В 12-13 гг. мы уже проводили за счёт товарищества, потому что опять-таки  это мой дом, я председатель, и считаю своей обязанностью находить источники дохода. То есть, не брать деньги с людей, у нас нет целевых взносов, а мне как управленцу именно надо находить источники доходов.

Андрей Чибис: Где вы их находите?

Наталья Соловьева: Любой дом может зарабатывать деньги, начиная с того, что в любом доме есть провайдеры, которые платят арендную плату.

 

Андрей Чибис: Это телефония, Интернет?

Наталья Соловьева: Да. В любом доме можно поставить, причём, предложений полно,  тот же самый терминал для оплаты коммунальных услуг. Это удобно и людям, и опять-таки банк платит арендную плату.

 

Андрей Чибис: То есть, я правильно понимаю, что у вас и в части взаимоотношений, и с деньгами всё хорошо? Вы не  жалуетесь?

Наталья Соловьева: Не жалуемся, потому что работаем.

 

Андрей Чибис: Спасибо. Сергей, вопрос к вам как  к серьёзному представителю управляющей  компании, объединяющему в рамках СРО более 100 членов. Недавно, буквально в этом месяце, долго об этом говорили, Правительство выпустило 2 документа: первый документ – это минимальный перечень услуг, которые в доме должны оказываться, второй документ – этот правила оказания этих услуг, включая обязанность наличия аварийно-диспетчерской службы  либо заключения договора соответствующего с единой службой диспетчерской в муниципалитете. Почему это сделано, я своей стороны скажу. А вы со своей стороны скажите, как это отразится на управляющих организациях, полезно вам это или вредно. Были дискуссии, когда падала сосулька на  автомобиль   или, не дай Бог, на голову, постоянно возникал спор: управляющая компания говорила: "Подождите,  собственники мне этого не заказывали. Посмотрите, у меня в договоре управления этого нет". Возникали и другие конфликтные ситуации. Когда деньги нужно было брать, то все брали с удовольствием и без всяких проблем. Как  только возникает конфликт или какая-то разборка, то сразу шёл разговор о том, что этой услуги нет в перечне того, для чего ту или иную управляющую компанию наняли. Сейчас Правительство говорит о том, что это минимум – гарантия того, что вы должны это делать. Вот правила, как надо это делать. Понятно, что документы сложные, и  их  сейчас уже несколько, но, тем не менее. Всё-таки это правильно с точки зрения бизнеса, с точки зренияуправляющей компании? Это улучшает для вас ситуацию, ухудшает? Как вы будете с этим жить?

Сергей Лембик: Ну, безусловно, улучшает, и это прекрасно,  416-е постановление "Правила управления многоквартирными домами", как раз сегодня вступает в законную силу. Немножко с опережением Правительство РФ пошло, пока спят саморегулируемые организации, взяло на себя их роль. Поскольку профессиональные союзы у нас по закону о саморегулировании устанавливают вот эти профессиональные стандарты и правила взаимодействия на этом рынке. Но и хорошо нам правительство дало ориентир, от которого теперь можно оттолкнуться и управляющим компаниям, и ТСЖ. Есть минимальный стандарт, по которому нужно работать. Его можно дифференцировать в дальнейшем. Жители многоквартирных домов по взаимодействию с профессиональными объединениями или профессионалами могут для себя определять иные стандарты повышенные, ниже нельзя, лучше можно.

Андрей Чибис: Цветочки в подъезде дополнительно можно.

Сергей Лембик: Если сделали им эконом, то могут теперь сделать для себя бизнес класс, как говорят элит-обслуживание, дополнительный набор услуг и работ, но ниже минимального нельзя. И эта конкретизация правильна, особенно в части работы аварийно-диспетчерских служб. Вот здесь это бесспорно, всё необходимо и нужно. Но если вернуться к вопросу ТСЖ или управляющая компания, я бы хотел сказать два слова в защиту частных управляющих компаний. Всё-таки управляющие компании пребывают у нас на этом рынке аж в 4 ипостасях. Управляющая компания государственная, управляющая компания частная, что такое управляющая компания ГУП, МУП, мы хорошо знаем. Я бы их не ставил на одну конкурентную линейку, частную управляющую линейку и государственную. Конкурировать им на этом рынке не возможно никак.

Андрей Чибис: Почему?

Сергей Лембик: Поскольку государство лоббирует интересы своих компаний, и мы знаем ГБУ, ситуацию в городе Москве, создаётся монстр из объединения ДЕЗов и ГУИСов, и пытаются потихонечку  таким образом вытеснять частные, а у частных компаний инициатива, у частных компаний творческая деятельность, настоящие профессионалы.

Андрей Чибис: Извините, Наташа говорила о том, что Москва очень часто живёт…

Сергей Лембик: Эксперимент.

 

Андрей Чибис: Но на самом деле в Москве, если я правильно понимаю, по мнению жителей два вида компаний. Первые компании – это ГУПы, эти наши ДЕЗы, так называемые, а вторые компании, это компании, которые слепили застройщики, как правило. И большинство собственников, когда в итоге в дома заехали, их всё-таки выгнали. Вот на самом деле дискуссия, которую нам нужно с вами показать, что власти Москвы и власти Петербурга считают, что на самом деле правильно, чтобы конкуренция была, и государственные компании конкурировали, либо действительно есть попытка слепить монстра. Чем хороши частные компании? Всё-таки давайте попробуем разобраться с учётом того, что минимальный перечень услуг и то, как их оказывать, Правительством теперь определенны. Как-то это скажется на цене? Нужно ли будет повышать управляющим компаниям, чтобы это выполнить, тот размер плат и содержаний, который сейчас. Понятно, что не по всем. Надо или нет? Или достаточно этих денег для того, чтобы выполнить этот минимальный перечень.

Сергей Лембик: Денег, в принципе, достаточно. Тариф всегда определяется по максимуму.

 

Андрей Чибис: Это обидно, конечно, хотелось бы по минимуму.

Сергей Лембик: Я считаю, что вот это постановление 290-е по минимальному перечню, оно именно для творческой деятельности частных компаний. Государственные управляющие компании немножечко инертны в своей творческой инициативе управления многоквартирными домами, по работе с жителями. Это и понятно, потому что неповоротливость возникает из-за большого рынка управления, из-за большого объёма жителей и порождающиеся от этого рецидивы. Частные управляющие копании, которые ближе к жителю, которые действительно заинтересованы в электорате, если так можно сказать, который их избирает на каждый там последующий год, на каждый период, уже проявляют и творческую инициативу, и инвестиционную инициативу с тем, чтобы на этом рынке сохраниться как можно дольше. В этом случае минимальный перечень им как раз нужен и для экономической творческой деятельности, где и какой применить вид услуг, помимо того, что нам законодатель дал, то, что минимальные предоставляет частная управляющая компания, это, в принципе, всегда присутствовало. Но я хотел сказать ещё о двух ипостасях деятельности управляющих компаний государственных и частных. Это управляющая компания по договору управления с товариществом собственников жилья. Вот такая интересная конструкция, весьма распространенная у нас в стране, особенно в Москве. После некой политики ушедших уже давно руководителей, которая тоже имеет две формы. Где ТСЖ спящая, формально присутствующая и реальная управляющая компания руководит через эту структуру, это в основном для государственных  муниципальных  управляющих компаний, для ГУПов характерно и МУПов. И ТСЖ активная по договору управления с управляющей компанией старается контролировать деятельность управляющей компании, но, тем не менее, все бразды правления, то бишь деньги, распоряжение финансами передала управляющей организации. Действующий реальный механизм на сегодня. Но он спотыкается о ещё одну проблему. Наталья её затронула, очень интересная ситуация, она сама об этом говорит, а я знаю, это распространено по всем управляющим компаниям. Это проблема квалификации правления ТСЖ, выборный орган. Очень трудно сейчас найти квалифицированных специалистов на должности председателя правления, членов правления. Идут люди в основном по наитию, на эмоциях избираются. Не всегда стремятся обучаться, хотя конечно тянутся, жизнь заставляет. И, как правило, зачастую в большинстве подавляющем случаев, мне, конечно, приятно видеть Наталью, в её таком молодом, симпатичном обличии. Но чаще всего это люди пенсионеры, не надо кривить душой, в возрасте, некоторые больные. Ну, я хочу подвести под характеристику топ-менеджера. Кого мы выбираем на эту должность?

Андрей Чибис: Сергей, извините, как минимум мы выбираем на эту должность, у нас по закону, председателем правления ТСЖ  может быть один из собственников. Это как минимум. Может, он не супер профессионален, как инженер или как юрист, или как финансист, но он, как минимум, собственностью, квартирой владеет в этом доме, и он, как минимум, заинтересован, чтобы его дом не разрушился. Что касается топ-менеджеров  в управляющих организациях, я многих знаю, но ситуация с тем, кто руководит сегодня управляющими компаниями, я уж не говорю про криминалитет во многих субъектах РФ, но это тоже подводники, и это наверное одни из самых лучших. Они хотя бы знаниями инженерной инфраструктуры владеют. Это тоже разного рода категории, не имеющие никакого отношения ни  к ЖКХ, ни к инженерной специальности, ни к юридической. Поэтому давайте будем разбираться. Ситуация с менеджментом и там, и там одинаковая, другое дело, что тут есть собственность и он бережёт свою квартиру, свой дом. А в управляющих компаниях такого нет. Вот как с этим быть?

Сергей Лембик: Ну, согласитесь, что решать профессиональные вопросы на эмоциях весьма сложно. Мне, будучи довольно приличное время руководителем управляющей компании в Москве, постоянно приходилось сталкиваться с одной и той же проблемой: правление ТСЖ избирает из своего состава председателя, который, не желая глубоко вникать с суть проблемы, на эмоциях загоняет управляющую компанию в такой тупик, который преодолеть практически невозможно, переубедить нельзя.

Андрей Чибис: Но ведь можно отказаться от управления домом, если, грубо говоря, это не бизнес, если правление ТСЖ  или собственники вас загоняют, ну так скажите: "Слушайте, я на таких условиях работать не хочу. До свидания".

Сергей Лембик: Ну, в общем-то, доходило и до этого. Я могу привести здесь фамилии, они до сих пор являются председателями ТСЖ, но работать в ситуации вот этого эмоционального напора сложно. Я просто приведу пример. Один из председателей такого ТСЖ принимает решение в один прекрасный момент расторгнуть договор управления с управляющей компанией. Имеет право без решения общего собрания заседания правления, у нас закон позволяет, управляющую компанию ликвидировать и перейти на прямое управление. И никто ни мы, профессионалы управляющей компании, которые в данном случае слушать не хотят, ни орган местного самоуправления не в состоянии переубедить, вот в данном случае этого престарелого председателя, эту женщину, в том, что её трёхподъездный, малоквартирный дом не в состоянии вытянуть рентабельность экономики, вот в той ситуации как есть. Мы ей подаём полную экономическую раскладку на сегодня и конкретно рисуем ей перспективу. Через 6-8 месяцев уже образовались долги перед ресурсоснабжающими компаниями.

Андрей Чибис: Что произошло сейчас с этим домом.

Сергей Лембик: Сейчас как раз обсуждается этот вопрос. Активно пытается удерживать управа района "Марьино" эту ситуацию под контролем, чтобы дом не вышел из управления управляющей компании. Или предложить на худой конец перейти от частной управляющей компании к государственной, в ГБУ.

Андрей Чибис: Мы знаем много случаев, когда вот есть управляющая компания,  она выставляет нам квитанции, мы перечисляем ей деньги, но достучаться или дозвониться, или как-то инициировать собрание, чтобы задать вопросы, практически не возможно. Просмотрите все сюжеты, которые мы знаем с точки зрения жалоб, с точки зрения того, что мы с вами видим, более того наши радиослушатели явно не однократно сталкивались. И вы правы, скорее, больше грешат государственные управляющие компании, когда  мы, пытаясь поговорить или задать вопрос руководителю управляющей компании, инженеру, дозваниваемся очень долго. Иногда до президента, до премьера проще дописаться, дозвониться, чем найти этого руководителя управляющей компании. Это первая проблема. Вторая проблема, что у нас управляющие компании, с этим явно тоже многие сталкивались, очень часто меняются. То есть было ООО "Солнышко" стало "Солнышко-1", "Солнышко-2", "Солнышко-3". А есть случаи, когда вам по 3-4 квитанции выставляют, и возникают споры, кому заплатить. В Туле год назад была история, когда весь город Тула получил по две квитанции и пытались разобраться.

Сергей Лембик: Хорошо знаком с этой историей, лично в ней участвовал.

 

Андрей Чибис: Надеюсь, не со стороны злоупотребителя.

Сергей Лембик: Со стороны саморегулируемой организации.

 

Андрей Чибис: Что же с этой ситуацией делать? Почему так? Почему когда мы есть с вами в ТСЖ, мы, по крайней мере, знаем того председателя правления, даже если мы его не любим, но мы знаем куда ему позвонить в дверь и придти. А когда у нас управляющая компания, так называемые профессионалы и очень много сейчас профессиональных компаний, вы правы, но очень часто ситуации, когда мы их не можем найти. Но квитанции  к нам приходят, и, в конце концов, мы пишем претензию, но не платим. Отключать электричество к нам всегда приходят, а вот дозвониться, достучатся, разобраться, почему так, мы не можем. Что с этим происходит? Как с этим бороться?

Сергей Лембик: Вопрос диспетчеризации. Тут, как сказать правильно, вопрос самосохранения на рынке управления многоквартирными домами. Тут очень много законодательных искривлений, которые в итоге загоняют управляющую компанию в ситуацию "мальчика для битья". Вынуждены лавировать в этой ситуации, и они приспосабливаются, управляющие компании. Если брать стандарт раскрытия информации, 731-е постановление правительства РФ, которое заставляет их до нага раздеваться перед всем миром, ещё себя высечь публично и за это ещё и заплатить жилищной инспекции. Не совсем правильно. Это идёт в разрез с законом о конкуренции.

Андрей Чибис: С этого места поподробней.

Сергей Лембик: Поподробней?

 

Андрей Чибис: Я к чему. Стандарты раскрытия информации, между прочим, одинаковы и для ТСЖ, и для управляющих компаний. И задача такая: объяснить, что в управлении находиться, сколько стоит, почему это столько стоит, и показать, грубо говоря, соответствует ли это размеру того плана, который утверждён, либо используемый муниципалитетом, дать просто честную картинку.

Сергей Лембик: Андрей Владимирович, если  бы только это.

 

Андрей Чибис: А что ещё?

Сергей Лембик: А как репутационные потери?

 

Андрей Чибис: Какие?

Сергей Лембик: Там где стандарт заставляет выкладывать информацию о наказаниях управляющих компаний, привлечение к административной  ответственности, об утраченных многоквартирных домах на рынке управления, где фактически управляющая компания выставляет свой негатив на весь свет и показывает, какая она плохая.

Андрей Чибис: Понятно.

Сергей Лембик: А как же имидж?

 

Андрей Чибис: Друзья, у нас, к сожалению, время подходит к концу. В заключение, спасибо огромное за дискуссию. Напомню, что мы дискутировали об УК и ТСЖ. Просто ещё раз прошу обратить всех внимание. Право создавать ли ТСЖ или выбирать управляющую компанию и какую остаётся за нами собственниками. Единственное, о чём сейчас идут дискуссии, каким образом ввести лицензирование или обязательное саморегулирование в сфере управления жильём для того, чтобы виновные и ТСЖ, и управляющие компании в случае невыполнения своих функций лишались этих полномочий, но право и ответственность за нами, и мы действительно должны быть ответственными собственниками. Всем спасибо. Я благодарю наших гостей.

Наталья Соловьева: Спасибо.

Сергей Лембик: Спасибо.

Наталья Соловьева: До свидания.

Сергей Лембик: До свидания.

 

источник: city-fm.ru