Проблема – не в управлении, а в обслуживании. При обсуждении вопросов управления многоквартирными домами, следовало бы учитывать, что в настоящее время широко распространено величайшее заблуждение, которое, впрочем, намеренно поддерживается и муссируется. Имеется в виду выдумка о некой сложности управления многоквартирным домом (МКД). Что только ни придумывают для решения этой притянутой за уши проблемы. И курсы, и семинары, и конференции, и школы управления, и саморегулирование – и все это применительно к понятию «управление»!

Возникает ощущение, что делается это с целью внушить, что сами жители, собственники помещений в МКД, не в состоянии выполнять функции управления и что в этом деле не обойтись без крупных специализированных управляющих компаний коммерческого типа.
Давайте спокойно разберемся в этом несложном вопросе. Вначале – о термине «управление».

Это понятие очень интересное. Оно допускает как расширительную, так и суженную трактовку. В широком смысле управление – это функция системы, направленная на достижение системой заданной цели. Если использовать это, бесспорно правильное кибернетическое определение, то вся наша жизнь – это сплошное управление. Ведь мы постоянно стремимся к каким-то целям. Если следовать этой широкой трактовке сущности управления, то все, что делают люди, любая их функция относится к управлению.

Но уже больше ста лет специалисты, говоря об управлении, имеют в виду сугубо административные функции. Современный менеджмент отделяет административно-управленческие функции от технических. То есть управление понимается в узком смысле, как административное руководство.

Вот, например, статья 135 Жилищного кодекса Российской Федерации термин «управление» трактует в узком смысле: ТСЖ создается «для совместного управления» и «обеспечения эксплуатации», т.е. отдельно – управление, отдельно – эксплуатация.

Статья 161 Жилищного кодекса также гласит, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасных условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.

Небольшой экскурс в историю для понимания вопроса о том кто такие и откуда они вообще взялись "ТСЖ"

Обеспечивать – не значит делать все своими руками.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение надлежащего содержания общего имущества. То есть управление – это не само содержание, а обеспечение содержания общего имущества. Эту простую цель не надо усложнять и изображать в гипертрофированном виде. Естественно, все технологические функции, связанные с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, должны выполнять профессионалы, специалисты. Такие специалисты, конечно, могут быть в штате ТСЖ или ЖСК. Но чаще всего прибегают к услугам сторонних лиц. В любом случае деятельность таких специалистов не имеет ничего общего с управлением. В то же время именно эта деятельность представляет профессиональную сложность, именно ее всегда имеют в виду, когда заходит речь о содержании общего имущества. Но при этом как-то забывают, что в таких случаях надо употреблять термин «обслуживание», а не «управление».

И модное нынче саморегулирование, конечно же, должно относиться к выполнению функций технического обслуживания, а не управления.

Именно на это и надо делать упор. Правление ТСЖ (ЖСК) привлекает профессионалов в области технического обслуживания, оформив на работу индивидуально или заключив договор со специализированной организацией.

Что касается собственно управленческих функций, то в условиях МКД их немного, и они не отличаются сложностью.

Вот эти функции:

1) планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

2) формирование бюджета ТСЖ (ЖСК), т.е. составление смет расходов и доходов;

3) заключение в интересах собственников помещений договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также на оказание коммунальных услуг;

4) контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, установление фактов невыполнения работ и не оказания услуг;

5) ведение бухгалтерского учета;

6) представление законных интересов собственников помещений в договорных отношениях с соответствующими организациями, а также в судебных, государственных и муниципальных органах.

Осуществление этих управленческих функций по плечу любому правлению или домовому комитету. И не надо становиться в позу и преувеличивать сложности управления многоквартирными домами, как это нередко целенаправленно делают. Право же, жилой дом – это не промышленный комплекс. Не нужно из мухи делать слона.

С вышесказанным непосредственно связан выбор способа управления МКД и, в частности, вопрос, нужна ли ТСЖ (ЖСК) управляющая организация. Несомненно, ответ на этот вопрос может быть только отрицательный. Не нужна. Потому что пункт 2 статьи 161 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в МКД «обязаны выбрать один из способов управления». ТСЖ (ЖСК) – это уже способ управления. Если при этом нанимают управляющую организацию, то получается конгломерат, нанизывание одного способа на другой, что является нарушением указанной нормы ЖК РФ.

ТСЖ (ЖСК) должны и вполне могут оставлять за собой функцию управления, а с управляющей организацией заключать не договор управления, а договор технического обслуживания.

Нередки случаи, когда среди членов правления ТСЖ (ЖСК) никто не может принять на себя функции руководителя. Но и это не может быть причиной заключения договора управления со сторонней управляющей компанией. ТСЖ (ЖСК) может в этом случае нанять управляющего, оставив за правлением представительские функции и общее управление домом.

Из перечисленных функций управления наиболее сложной представляется функция контроля за техобслуживанием, выполняемым сторонним лицом. Эта функция будет эффективной, если каждое посещение МКД специалистом перед началом работы фиксировать заполнением обычного наряда с указанием наименования и объема предстоящих работ. По собранным за месяц нарядам можно будет составить акт выполнения работ, являющийся основанием для оплаты. Для технологического контроля можно раз в квартал (или реже) привлекать по договору независимого профессионала. 

Распространение необоснованно завышенного представления о сущности управления многоквартирным домом во многом способствует появлению громадных управляющих компаний-монополистов. Появление таких монстров и их лоббирование со стороны местных властей продиктовано не реальной сложностью управления, а примитивным стремлением к экономическому диктату, к захвату как можно большего пространства в жилищной сфере.

Общий вывод из сказанного: не надо путать управление с техническим обслуживанием МКД. Это совершенно разные функции, и выполнять их должны разные лица. И требования к ним должны быть существенно различными. Поэтому надо говорить о развитии широкой сети квалифицированного технического обслуживания МКД и не спекулировать термином «управление».

По материалам журнала «Управление многоквартирным домом» и /vk.com/feed