Общее, наше, твое

06.09.2017 года в гостях у нашего ТСЖ "Развилка-44" побывала Светлана Розворотнева - Исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль", член Общественной палаты Российской Федерации с группой журналистов. Данная встеча была заранее спланировона НП "ЖКХ Контроль" и Общественной палатой Российской Федерации - носила формат рабочей (ознакомтельной) по вопросу управления общедомовым имуществом собственников квартир многоквартирного дома.   Более подробно о данной встрече можно прочесть в журнале Коммунальный комплекс России № 10 (160), 2017 или на нашем сайте.

 

Общее, наше, твое

В нашей стране, пережившей за последнее столетие достаточно тяжелые эксперименты над правом собственности, восприятие данного понятия, под тяжестью трудного исторического наследия, всегда отдает неким недопониманием и неоднозначностью. Все вокруг «колхозное»? Все вокруг – мое? Где проходит граница между ними, кто ее определяет и какова зона ответственности за «мое», «общее» или «ничье»? В законодательной чехарде простому обывателю разобраться трудно, поэтому люди по принципу «своя рубашка ближе к телу» зачастую определяют границы собственности границами личными: «Моя приватизированная/купленная квартира – вот это мое, а все, что за дверью – не мое».
Однако в юридическом смысле это не так. При этом государство, осознанно или нет, показывает гражданам только одну сторону этой медали – ответственность и бремя содержания как бы навязанного «чужого». Между тем есть и сторона обратная, и общедомовое имущество может приносить не только дополнительные расходы, но и вполне ощутимую материальную прибыль.
Нужно только уметь им правильно воспользоваться.

Когда в 90-е годы прошлого века в России началась массовая приватизация квартир, чиновники по советской привычке отнесли чердаки, подвалы и другое общее имущество многоквартирного дома к собственности муниципалитетов. Принятый в 2005 г. Жилищный кодекс РФ внес ясность в данный вопрос: общее имущество дома, к которому относятся все элементы дома, используемые собствен никами более чем в одной квартире, на правах общедолевой собственности принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений. Размер доли в общем имуществе пропорционален площади занимаемого помещения. Исходя из этой доли определяется размер платы каждого собственника за содержание и обслуживание общего имущества дома.

На практике же оказалось, что ситуация далека от окончательного решения. Двойственность трактовок так и не была искоренена: когда приходит время платить, собственникам объясняют, что общее имущество МКД – это их имущество и они обязаны его содержать; когда же владельцы жилых помещений пытаются воспользоваться «своим» имуществом в собственных интересах – оказывается, что у него есть другой хозяин.

Важно помнить, что общее имущество многоквартирного дома – это не только статья расходов. Оно способно приносить дому заметный доход. Например, за счет цокольных помещений или подвала, сданного в аренду, можно оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт. Таким же общедомовым имуществом является земля перед домом – при условии надлежащего оформления. Решение о ее использовании принимается собственни ками: можно сделать детскую площадку и автостоянку для жильцов, а можно сдать в аренду под торговый ларек и получать доход.

Воплотить подобные планы в жизнь бывает непросто – препятствий, начиная с административных препон и заканчивая банальным равнодушием соседей по дому – возникает множество. Тем не менее, они преодолимы, как свидетельствует имеющийся положительный опыт, о котором хотелось бы рассказать нашим читателям. В Ленинском районе Московской области вот уже 10 лет функционирует ТСЖ «Развилка-44», председателю которого – Наталье Соловьевой вместе с жителями удалось не только привести свой дом в порядок, но и начать получать реальный доход от общего имущества.

Стараемся участвовать во всем.

Театр, как известно, начинается с вешалки, а дом, можно сказать, – с придомовой территории. Н. Соловьева встречает гостей возле новой уютной детской площадки, один внешний вид которой задает тон всей дальнейшей беседе – такой же дружественной, приятной и домашней. Площадка – подарок ТСЖ от Министерства ЖКХ Московской области, а если быть более точными – результат участия в целевой областной программе, к которой председатель ТСЖ «Развилка-44» получила приглашение.

Н. Соловьева благодарит региональное министерство, однако выясняется, что и ведомству есть за что сказать ей спасибо. Некоторое время назад она на добровольной основе помогла разрешению сложного конфликта в подмосковной Балашихе, связанного с вопросами управления МКД и благоустройства. «Я приезжала и объясняла людям, что такое ТСЖ, как обслуживать свой дом, как управлять им, какие права и обязанности имеются у граждан. Внесла свой вклад в образование жителей», – рассказывает Н. Соловьева. Эта простая история «хождения в народ», на самом деле – прекрасная иллюстрация того, какое большое значение имеет в действительности активная жизненная позиция, неравнодушие и желание делиться опытом – просто помогать тому, кто заинтересован в этой помощи.

Весь опыт ТСЖ «Развилка-44» – дополнительноетому подтверждение.

Вторая игровая площадка у дома оборудовалась на средства самих жильцов, а спортивная площадка – итог участия в конкурсе по программе «Газпром – детям». Она появилась также благодаря проявленной инициативе ТСЖ – председатель обратилась с письмом к руководству «Газпрома», грамотно обосновала свой запрос и приложила конкретное предложение по обустройству. Компания выделила необходимые деньги.
Отслеживание и участие в целевых программах, безусловно, требует отдельного внимания и временных затрат, но они окупаются сторицей. «Мы по максимуму стараемся участвовать во всем, – говорит Н. Соловьева. – Это и называется – “организованные жители”. Когда люди разрознены, все сами по себе, как, например, в соседнем с нами доме, у них вообще ничего нет. Площадка совсем пустая, от качелей остался один остов. Конечно, детки из этого дома гуляют на нашей площадке».

Здесь стоит отметить, что стартовые условия у обоих рядом стоящих домов были, в общемто, одинаковые.

Дом ТСЖ «Развилка-44» изначально – ведомственный. Его возведение началось в 1995 г. и он надолго завяз в категории долгостроя. Первую очередь сдали лишь в 2003 г., вторую часть дома – в 2004 г. Строительного брака оказалось очень много, его устранение затянулось надолго. В течение пяти лет дом обслуживала муниципальная управляющая компания, которая практически не вкладывала в него ни копейки – здание просто ветшало. У жителей возникали закономерные вопросы по поводу обслуживания МКД, но управляющая организация активно сопротивлялась его передаче. Только в 2008 г. в доме было организовано ТСЖ, и жильцы начали его восстанавливать, приводить в порядок.

Результаты многолетней кропотливой работы сегодня действительно впечатляют.

Вверх по лестнице, ведущей в подвал.

Особой главой этой эпопеи является подвал.

ТСЖ начало полноценно работать в 2009 г., но в 2010 г. обнаружилось, что подвал принадлежит не жильцам, а относится к муниципальной собственности. Тогда правление инициировало судебные процессы, и по прошествии полутора лет подвальное помещение все-таки вернули в общедолевую собственность. После этого его начали постепенно сдавать в аренду.

Конечно, вне зависимости от формы собственности, подвал существовал под домом всегда, но в течение пяти лет был затоплен водой и никто за ним не следил. Создатели ТСЖ выкачали воду, сделали гидроизоляцию, навели порядок и нашли молодых предпринимателей, которые в обмен на право бесплатной аренды согласились помочь с заменой запорной арматуры и части труб, частично профинансировали работы. Спустя год была введена арендная плата, и сегодня ТСЖ имеет доход порядка 2,5 млн руб. в год. Поскольку эти средства – общий доход жителей, решение о его распределении принимается на общем собрании.

Тратится он на различные статьи благоустройства, а часть этих денег просто лежит на депозите. «Нам хватает денег, которые люди платят ежемесячно по квитанциям», – говорит Н. Соловьева. И это несмотря на то, что дому удалось даже частично сократить платежи по квартплате!

При создании ТСЖ, рассказывает далее председатель, ставились вполне определенные цели: привести дом в порядок, провести благоустройство территории и снижать платежи. В 2015 г. первого снижения удалось добиться. Сегодня плата за жилое помещение в аналогичных домах для жителей Ленинского района составляет 42 руб. 06 коп, а в «Развилке» – 39 руб. 00 коп. При этом собираемость платежей на общем фоне поистине фантастическая – 99%.

Более того, в доме уже действует бонусная система оплаты, о введении которой только еще мечтают и спорят некоторые отраслевые эксперты. Н. Соловьева поясняет детали работы поощрительной схемы: «Люди, которые активно участвуют в собраниях и жизни дома, раз в год получают бонусы. Например, в апреле, после отчетного собрания, мы их освобождаем от оплаты в мае. За все время существования ТСЖ жильцы настолько прониклись доверием, что у нас практикуются и авансовые платежи, люди нам платят вперед». К слову, эта практика – подтверждение той простой истины, что граждане становятся вполне ответственными и надежными плательщиками, когда видят реальный результат. Когда понимают, за что конкретно они вносят свои деньги, и что то, на что эти средства оказались потрачены, стоило ровно ту самую сумму, которую они заплатили.

Но «вернемся» в ставший поистине общим подвал.

Дом пока не оборудован дренажной системой, но именно она – в числе приоритетных планов ТСЖ, и обустроить ее жильцы планируют сами. Муниципальные службы не чистят ливневую канализацию, а дом стоит в низине, поэтому в дождливую погоду и зимой он все равно подтапливается. Откачивать воду приходится часто, но все-таки неприятности полного затопления остались в прошлом.

В сдаваемых в аренду помещениях расположились парикмахерские, аптека, салон французской парфюмерии и косметики, фотостудия, а также клуб для взрослых и детей «Калейдоскоп». В нем проводятся занятия по йоге, танцам, работает арт-студия, организуются новогодние праздники. Последнее стало уже доброй традицией – раньше инициаторы ТСЖ своими силами устраивали мероприятия для маленьких жильцов дома: покупали подарки и организовывали развлечения. Это еще одно хорошее дело, на которое правление может сегодня потратить общие доходы.

В подвале открылась даже библиотека! Идею подали сами жители дома, а арендаторы изыскали возможность выделить им место и стеллажи. Книги в это «уникальное собрание» принесли опять же жители. Здесь нет библиотекаря, картотеки и читательских билетов, их тоже благополучно заменили доверие, желание участвовать в общем деле и совесть. Люди просто приходят, выбирают, читают книгу, а потом меняют на другую.

Позаботились в правлении и о другой важной потребности жильцов. Поскольку дом при строительстве относился к классу «эконом», в нем не предусматривалось ни колясочных, ни бытовых комнат. Теперь в том же подвальном помещении выделено две комнаты для велосипедов, самокатов, санок, снегоходов и прочего инвентаря. Распределение мест тоже основано на доверии. Житель просто берет в правлении ключ от помещения и самостоятельно относит свой велосипед в подвал. Вешает его на кронштейн и прикалывает записку со своими данными.

Два года назад в подвале появился бесплатный спортзал. Первые тренажеры в него, как и книги в библиотеку, приносили жители дома. Позже ТСЖ докупило и новое оборудование. Хотя зал задумывался как место занятий спортом для членов ТСЖ «Развилка-44», молодежь из соседних домов сюда пускают тоже бесплатно. Ребята приходят, берут ключ в диспетчерской, занимаются, возвращают ключ, а диспетчер фиксирует это в журнале.

Единственным исключением из списка кандидатов на размещение в подвале стали магазины продуктов и алкоголя. Такие предложения в ТСЖ неоднократно поступали, но всем желающим было отказано. Такова категоричная позиция жителей. 10 лет назад в доме уже имелся неприятный прецедент, когда из-за размещения в нем зоомагазина пришлось выводить полчища крыс и насекомых. Поэтому, по постановлению общего собрания, больше «потенциально опасных» магазинов было решено не открывать.

Но в целом Н. Соловьева отзывается об арендаторах как о своих больших помощниках: «С арендаторами мы ладим прекрасно. Они следят за нашим подвалом. Если случается авария, они оперативно звонят нам, быстро приходит сантехник и все устраняет. Потому что мы все время живет под угрозой проблем с “ливневкой”. Ключи от всех помещений хранятся и у нас на случай аварии, чтобы мы могли спокойно зайти в любую зону в любую минуту и устранить неполадки. Жители довольны, и проблем не возникает. Когда же подвал был еще в собственности администрации, мы не могли туда попасть, чтобы устранить ава-рию, перекрыть краны. Мы не могли попасть в помещение зимой, когда нас заливало, приходилось вызывать полицию и вскрывать собственный подвал в присутствии полицейских».

К слову, арендная плата в подвальном помещении «Развилки» ниже, чем в среднем по округе. При этом учитывается и категория арендатора. Досуговый центр, обратившийся с просьбой о снижении платы, получил положительный ответ, поскольку он несет на себе социальную нагрузку.

Хозяева своей земли.

Закреплением прав на подвал с целью его активного использования в собственных интересах жильцы ТСЖ «Развилка-44» не ограничились. Земельный участок вокруг дома, оформленный в общую долевую собственность собственников квартир, также приносит свои ощутимые плоды, и в числе удобств – не только прекрасные детские площадки.

По договоренности с директором ЗАО «Совхоз имени Ленина» Павлом Грудининым, к слову – также истинным и довольно известным энтузиастом собственного дела, возле дома установлен автомат для продажи молока. Автомат расположен на земельном участке собственников помещений в МКД, и, по решению общего собрания, ТСЖ получает арендную плату за сдачу в аренду части общего земельного участка. А кроме того, члены ТСЖ и жители соседних домов всегда обеспечены свежим совхозным молоком.

Но нужно понимать, что все эти удобства достались «Развилке» не по мановению ока и не по первой прихоти. Они – результат долгой, кропотливой, морально и физически тяжелой работы, фактически борьбы за свои права и интересы. Достижимы они стали только в результате общих усилий всех жильцов, направляла и объясняла всевозможные нюансы которым неутомимая и настойчивая председатель.

Там, где люди сдались под бременем обстоятельств или вовремя не удержали руку на пульсе различных нововведений, дела обстоят не столь радужно. Наглядный пример – колоссальная разница между территориями и стоящими рядом домами – ТСЖ «Развилка-44» и ее соседом. Дома № 42 и № 44, в котором действует ТСЖ, возводились одним застройщиком. В 2012 г. им было выделено два участка, по одному – на дом, с оформлением необходимых на тот момент документов. Это мероприятие тоже стало инициативой Н. Соловьевой, она занималась оформлением земли для собственного дома, а затем помогла и дому № 42.

«Потом, следя за судебными процессами по отчуждению общего имущества у нас в поселке, я увидела, что надо перестраховаться еще раз, сделать запись о праве собственности в ЕГРН (Единый Государственный реестр недвижимости – ред.), – рассказывает далее наша собеседница. – На разбирательства по нашему земельному участку ушло три года. Росреестр категорически отказывался это делать. Я в судебном порядке сделала нужную запись, а за мной пошли по накатанной дорожке все жители. Росреестр в начале отказал мне как председателю, хотя я как председатель ТСЖ представляла интересы жителей. Даже документы не хотели брать. Тогда я подала запрос как физическое лицо, мне опять отказали, но я оспорила отказ в суде и перерегистрировала свою долю. После меня уже собственники квартир в нашем доме приходили, писали такое заявление и регистрировали каждый свою долю».

Соседний же дом, где жители не столь организованы, не провел подобной процедуры. В результате он был поставлен на кадастровый учет «без хозяина», и два года назад участок дома № 42 превратился в проезд. По всем документам эта территория проходит как объект капитального строительства со всеми вытекающими последствиями.

Собственная территория дома № 44 в настоящее время отгорожена шлагбаумами, на проезжей части установлены разделительные столбики, обустроена стоянка для автовладельцев ТСЖ. «Очень удобно, – делится Н. Соловьева. – Чуть дальше от нас находится общеобразовательная школа. Утром туда направляется поток автомобилей, встречаясь с движущимися в обратном направлении машинами жителей соседнего дома № 43. На дороге, превратившейся из двухполосной в однополосную изза припаркованных на обочине автомобилей, автомобилисты сталкиваются и начинаются скандалы. Мы решили эту проблему, установив на части проезда, принадлежащей жителям нашего дома, разграничительные столбики, фактически восстановив двухстороннее движение. Дворовая территория нашего дома закрыта шлагбаумами, и здесь организовано одностороннее движение. Жители дома беспрепятственно выезжают с придомовой территории в любое время суток. У нас нет проблем с неправильно припаркованными автомобилями, отсутствием машино-мест, у нас не угоняют и не вскрывают машины, как у соседних домов. Мы решили этот вопрос.

Выбор собственного пути.

«Мы», «у нас», «наш дом», «организованно», «доверие», «помощь»... и другие такие же, явно знакомые, но где-то и почему-то давно потерянные слова постоянно мелькают в рассказе председателя ТСЖ «Развилка-44». В них нет официоза и театрального пафоса, они естественны, и хочется слушать их снова и снова, словно они возвращают в какую-то иную – правильную, нормальную, человеческую реальность. Сколько сил было вложено Н. Соловьевой и ее помощниками в собственное дело, чтобы они смогли зазвучать так свободно и непринужденно... Но факт остается фактом – люди становятся людьми, ответственными собственниками и гражданами, когда ощущают честное, человеческое отношение к себе, заботу об общем благе, выражаемую в реальных делах, без шитых белыми нитками махинаций и ухищрений. Люди сами готовы с радостью помогать, когда видят, что не их используют, а их усилия служат общей видимой пользе.

Сегодня руководство ТСЖ является основной работой Н. Соловьевой. Но 10 лет назад, в 2007 г., когда товарищество только начиналось, она совмещала эту деятельность с постоянной работой в крупной организации, причем выполняла отнюдь не легкие руководящие функции. «Это было просто дополнительной добровольной обязанностью и сюда вкладывалось больше своего труда и денег, – вспоминает она. – Работали мы вначале бесплатно. Бухгалтером стала тоже жительница нашего дома. Все это мы начинали, создавали на общественных началах. А потом стало просто невозможно совмещать, особенно когда начались суды за подвалы. Пришлось с должности в компании уйти».

Немало препон на пути ТСЖ, как видно из повествования, возникало и с подачи разного уровня чиновников. Во времена конфликтов с администрацией дом с нарочитой частотой навещали надзорные органы. Руководство пережило и мытарства заказных проверок, и сильнейший прессинг. К счастью, подобное уже в прошлом. Сейчас проверки проходят лишь в плановом режиме либо по факту жалоб жителей. Полного отсутствия жалоб, естественно, достичь невозможно, но факт: в течение 10 лет на ТСЖ не накладывалось ни одного штрафа. «Мы стараемся работать по закону, – говорит Н. Соловьева. – Иногда случаются накладки из-за несоответствия федерального и муниципального законодательства. Мы работаем только по федеральному – так проще отстаивать интересы жителей».

Пожалуй, вот он – главный секрет успеха ТСЖ «Развилка-44»: базовый приоритет – это интересы жителей. Отсюда и их общая заинтересованность в результате, и высокая степень организованности. Почему-то вспоминаются слова из детской песенки: «Как вы яхту назовете...». Как знать, может быть, свою роль играет и определенная магия слова? В конце концов «развилка» – это выбор: по какому пути ты пойдешь? Чем пожертвуешь и что приобретешь взамен? ТСЖ добилось уже много, но содержание многокрвартирного дома – это дорога, которая не кончается, и многое еще предстоит сделать в будущем. ТСЖ «Развилка-44» – ее руководство и жители – как раз тот случай, когда особенно хочется пожелать успехов во всех начинаниях!

Комментарий исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль», первого заместителя председателя Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ Светланы Разворотневой

Защита имущественных прав собственника должна стать одним из ключевых направлений работы Общественной палаты Российской Федерации, в частности – защита прав собственника на общедомовое имущество. Недавно у нас состоялся круглый стол, посвященный данной проблеме, в ходе которого мы рассматривали проблемы регистрации. Я считаю, мы можем отметить одну маленькую победу, потому что на этом мероприятии присутствовали представители Росреестра.

Ранее Росреестр отказывался от контактов на этой почве, в том числе и с ОП РФ. Не реагировал он и на обращения собственников. Наши предложения по составлению «дорожной карты» по решению столь важного вопроса оставлялись без внимания. Но наконец представители Росреестра отозвались. Заявили, что они понимают, что без общедомового имущества нет дома, и если собственник не владеет своим имуществом, то он никогда не станет ответственным и активным. Но пока они не видят решения этой проблемы: как провести регистрацию имущества, которое было незаконно отчужденно. Я считаю это обращение хорошей новостью. Надеюсь, мы создадим рабочую группу, и проблема найдет свое решение.

В целом же, конечно, мы имеем казусную ситуацию: несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ закрепил право на общедомовое имущество за теми, кто владеет собственностью в доме на общедолевых условиях, чаще всего все чердаки, подвалы, колясочные, придомовая территория и пр. гражданам не принадлежат. Причем, удивительно: когда граждане платят за капремонт, я подчеркну – капремонт общего имущества, когда они платят за содержание общего имущества, они якобы им владеют и распоряжаются. Но когда дело доходит до реального использования, оказывается, что все это уже у «чужого дяди».

Я считаю, что это ключевая задача – восстановить законность, добиться того, чтобы общее имущество принадлежало людям. Но не менее важно научить их пользоваться этим имуществом.

В этом могут помочь специальные образовательные программы, а также – реальные примеры, подобные тому, о котором рассказано в материале о Наталье Соловьевой. Это действительно и выгодно, и эффективно. Это гораздо лучше, чем ждать милости от органов государственной власти. Председатель ТСЖ «Развилка-44» и многие другие ее коллеги довольно активно консультируют других собственников. Участвуют в судах, помогают людям защищать свои права. Общественная палата будет их поддерживать, и мы должны сделать все, чтобы таких домов стало больше.

Светлана Бидяк