Цель - получение государствееного свидетельства о праве общей долевой собственности.
Толчком для принятия решения о внесении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на общее долевое имущество собственников помещений в нашем многоквартирном доме послужила история с захватом подвала, когда одним апрельским днем руководству ТСЖ, а потом и жителям дома, стало известно, что Администрация сельского поселения Развилковское Московской области признала подвал многоквартирного дома бесхозяйной вещью и зарегистрировала право собственности на этот объект. Случилось это в 2010 году. Казалось бы это невозможно, прямое нарушение закона и прав граждан, однако у нас в стране возможно все. После 1,5 лет судебных разбирательств, подвал вернулся законным владельцам – собственникам квартир в доме. В 2012 году, уже зная на что способны наши чиновники, руководством ТСЖ по решению собственников квартир в доме был поставлен на кадастровый учет земельный участок, в границах которого расположен наш многоквартирный дом и решили, несмотря на то, что запись в ЕГРП на общее долевое имущество собственников помещений в МКД не требуется, все же эту запись сделать. Как говорится: береженного бог бережет. История с подвалом нас многому научила, а тут еще земельный участок 1,6 га, на него Администрация поселения имела большие планы. В конце 2011 года собрали общее собрание собственников помещений в доме, утвердили размеры долей на общее имущество в МКД. Необходимо отметить, что перечень общего долевого имущества собственников помещений в доме так же утвержден общим собранием собственников помещений.
В 2011 году собственники помещений в МКД уполномочили меня, как председателя правления ТСЖ, быть их представителем в Росреестре МО с целью внесения записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на общее долевое имущество в доме с указанием размера доли каждого собственника квартиры. Но это оказалось не так просто.
По - моему мнению, которое сложилось после прочтения ЖК РФ, общедомовое недвижимое имущество (подвал, чердак, лестницы и т.д.) в том числе и земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом, это единый объект недвижимости (в ЖК РФ эти объекты написаны через запятую). В Росреестре МО считают, что это два разных объекта недвижимости, соответственно необходимо два комплекта документов и двойная оплата государственной пошлины при регистрации права.
Первая попытка сдать необходимый пакет документов на общедомовое имущество (подвал, чердак, лестницы и т.д.) была предпринята мной 29.12.2011, никогда не забуду эти ужасные часы, проведенные в Ленинском отделе Росреестра МО. Но эта попытка не увенчалась успехом.
В последствие, с переменным успехом я пыталась сдать документы в Ленинский отдел Росреестра МО разными способами еще несколько лет. Мне сразу сказали, что на всех собственников квартир в доме у меня документы не примут, т.к. специалисты не намерены обрабатывать такой большой объем документов, и я никогда не докажу, что мне отказали, т.к. никто письменного отказа не даст. Обращалась к руководителю Росреестра МО с просьбой сдать пакет документов минуя Ленинский отдел, напрямую в центральный офис Росреестра МО, получила отказ. Направляла документы по почте, по электронной почте, ничего якобы не доходило. Решила сдавать документы не как председатель правления ТСЖ, а как физическое лицо – собственник квартиры в доме. Лед тронулся. Сначала получила отказ в связи с тем, что якобы право на часть общего долевого имущества, а именно подвал, доля на который по всем документам принадлежит мне с 2006 года, зарегистрировано в 2010 году за с/п Развилковское и те решения суда (Видновского городского и Московского областного), которые я прикладывала к документам, об отсутствии права поселения на подвал, регистратора не удовлетворили. Пришлось идти в Арбитражный суд МО и получать еще одно решение, которое наконец удовлетворило регистратора и запись о праве собственности на подвал поселения была аннулирована.
Оснований не зарегистрировать мою долю в праве собственности на второй объект недвижимости, а именно земельный участок, не было, поэтому Ленинский отдел Росреестра МО просто потерял пакет предоставленных мной документов.
Казалось бы к чему тратить свое время на попытки внести запись в ЕГРП на имущество, которое и так в силу закона принадлежит собственникам квартир в доме? Но, к сожалению, органы власти еще с большим рвением начали процедуру отчуждения ОДИ (в частности земельных участков) и это подстегнуло начать повторную процедуру оформления.
В феврале 2014 года сдала два пакета документов на регистрацию моей доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество и земельный участок. Получила уведомления о приостановке государственной регистрации по следующим причинам: у регистратора отсутствуют документы о составе общего имущества МКД и количестве квартир, в связи с чем, не представляется возможным однозначно определить долю каждого участника. Нелепо, это в базе Росреестра нет количества квартир в доме? Перечень общедомового имущества был в предоставленном мной кадастровом паспорте на дом, но видимо он регистратору не понравился. Я заказала в ГУП МО «МОБТИ» технический паспорт дома, в котором отдельным разделом идет перечень общего имущества МКД и так же присутствует информация о количестве квартир. Регистратор так же сделал запросы в ГУП МО «МОБТИ» Ленинского района, Кадастровую палату МО, Администрацию с/п Развилковское. К моменту регистрации права на руках у регистратора было уже два экземпляра технического паспорта на дом. Казалось бы, нет оснований для отказа в регистрации права, но они все же нашлись.
В соответствии со ст. 23 Федерального закона 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Соответственно, т.к. право собственности на жилое помещение в доме у меня зарегистрировано в 2006 году, значит право общей долевой собственности на общее имущество у меня так же возникло в 2006 году, а внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним носит не правоустанавливающий характер, а правоподтверждающий. Регистрация должна была пройти в соответствии с приказом Минюста РФ № 29 от 14.02.2007 г., это подробная инструкция процедуры внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.
После получения ответов на запросы в ГУП МО «МОБТИ» Ленинского района, Кадастровую палату МО, Администрацию с/п Развилковское регистратор Ленинского отдела Росреестра МО мне дал отказы в регистрации общедомового имущества и земельного участка, основания были следующие:
1. Общедомовое имущество (подвал, чердак, лестницы и т.д.).
В предоставленных мной документах, а так же в документах предоставленных по запросу Росреестра МО ГУП МО «МОБТИ» площадь многоквартирного дома составляет 29 тыс. кв.м, однако в сведениях полученных из Кадастровой палаты МО площадь дома значится 14 тыс. кв.м.
На время я отложила решение этого вопроса, подумав, что это техническая ошибка в базе Кадастровой палаты МО и я потом подам заявление и ее исправят, затем повторно вернусь к вопросу регистрации права.
Оказалось все сложнее. Я обратилась в Кадастровую палату МО с просьбой исправить в базе площадь здания на основании технического паспорта на дом по состоянию на 2003 год, выданного мне в 2014 году. Получила отказ, в связи с тем, что все документы, выданные после 2012 года считаются недействительными, самые верные сведения в базе Кадастровой палаты. Мне было предложено нанять за свои деньги кадастрового инженера, подготовить пакет документов и внести изменения в учет. Этот пакет документов стоит немалых денег. Я решила получить ответ Кадастровой палаты МО в письменном виде, поэтому подала официальное заявление об исправлении технической ошибки в ГКН, предложила получить все документы, подтверждающие площадь МКД путем межведомственного взаимодействия в МО ГУП МО «МОБТИ». Так же запросила копию документа, на основании которого в ГКН была внесена площадь дома 14 тыс. кв.м. На днях получила ответы на мои два заявления. Техническую ошибку исправлять отказались в связи с тем, что в инвентарном деле ошибки нет, копию документа, на основании которого внесли в ГКН площадь дома, предоставлять отказались в связи с отсутствием такового. Пришлось ехать в Кадастровую палату МО, встречаться с исполнителем, написавшем отказ, и просить показать инвентарное дело на дом, в котором указана площадь дома 14 тыс. кв. м. Показали, два инвентарных дела в электронном виде на 1 часть дома и на 2 часть дома, нашли две площади 13 тыс. кв.м ( 2 часть дома) и 16 тыс. кв.м (1 часть дома), итого 29 тыс. кв. м. Согласились исправить 14 тыс. на 16 тыс., на 29 тыс. не могут, т.к. по непонятным причинам к кадастровому номеру дома привязана только первая часть дома, а вторая нет. Сложить две площади специалисты Кадастровой палаты не могут, у них нет оснований. В итоге, опять вернулись к вопросу внесения изменений в учет за мой счет. Если учесть тот факт, что у нас в разных документах на дом (технический паспорт, акт дома в эксплуатацию) фигурируют разные площади дома, можно сказать круг замкнулся. Крайним в данной ситуации оказался застройщик, а пострадали собственники квартир в доме.
Я повторно написала заявление в Кадастровую палату МО на исправление технической ошибки. Исправили площадь 14 тыс. кв.м на 16 тыс. кв.м. (площадь 1 части дома), выдали мне на руки кадастровый паспорт дома. Внимательно изучив его я обнаружила, что вся информация на первых страницах паспорта соответствует 1 части дома (площадь, дата сдачи в эксплуатацию и т.д.), а вот остальные страницы паспорта, т.е. экспликация, отражают сведения по 2 части дома. Опять нестыковка. Ну что же, буду дальше продолжать исправлять ошибки в документах на дом.
2. Земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом.
В 2003 году застройщик в соответствии с законодательством РФ сформировал и поставил на кадастровый учет земельный участок площадью 3,2 га под двумя многоквартирными домами 42 (сдан в эксплуатацию в 2006 году) и 44 (сдан в эксплуатацию в 2003 году). Эти участки, как и многие другие, оформленные в собственность третьих лиц в 2003 году, были сформированы внутри земельного участка 14 га, в 1995 году предоставленного по договору безвозмездного бессрочного пользования представителю застройщика ООО «Газпром ВНИИГАЗ» под строительство многоквартирных домов и объектов социального назначения. Данный участок был поставлен на кадастровый учет только в 2006 году без определения границ, каким образом сказать сложно. В 2012 году жители дома 44 из ранее сформированного земельного участка под двумя многоквартирными домами 3,2 га путем выдела доли образовали новый земельный участок, в границах которого расположен дом 44 площадью 1,6 га, с элементами озеленения и благоустройства. Данный участок был поставлен на кадастровый учет и перешел в общую долевую собственность собственников квартир в доме 44 в силу закона. Именно на этот участок я и пыталась зарегистрировать право.
В качестве оснований для отказа регистратор переписала текст, полученный на свой запрос от Главы с/п Развилковское, а именно: 1. В 1995 году ООО «Газпром ВНИИГАЗ» в пользование был предоставлен земельный участок 14,55 га. На земельном участке 3,2 га, кадастровый учет которого проведен в 2003 году, ООО «Газпром ВНИИГАЗ» были построены два многоквартирных дома 44 и 42. Государственная регистрация права на этот участок не проводилась. Право бессрочного пользования на вышеуказанный земельный участок было прекращено ООО «Газпром ВНИИГАЗ» в 2013 году (это действительно так, но в 2013 году было прекращено право на участок 14,55 га, который с 2003 года существовал только на бумаге, а фактически уже давно был разделен и оформлен в собственность третьих лиц, а не на участок 3,2 га, на котором расположены многоквартирные дома). В 2012 году земельный участок 3,2 га, принадлежащий ООО «Газпром ВНИИГАЗ» (это не соответствует действительности, т.к. застройщик теряет право на земельный участок, на котором расположен МКД, с момента регистрации права на первую квартиру в доме, в нашем случае это 2004 год) был разделен и поставлен на кадастровый учет ТСЖ. Вновь образованный земельный участок площадью 1,6 га получил новый кадастровый номер.
2. ТСЖ не обращалось в администрацию поселения по формированию земельного участка под многоквартирным домом 44 пос. Развилка, расположение границ Администрация поселения не согласовывала (мы не обязаны были обращаться в Администрацию поселения, т.к. не проводили формирование земельного участка, а межевали его без изменения границ смежных с муниципальными участками, согласованных еще в 2003 году с Администрацией поселения).
3. ТСЖ при подготовке межевого плана земельного участка площадью 1,6 га не были учтены интересы правообладателей инженерно-технических сетей (на любом земельном участке, в границах которого расположен МКД, иногда даже жилые дома, находятся инженерные сети, однако в соответствии с ГК РФ это не является основанием для лишения права собственности на земельный участок. Если собственник земельного участка не предоставляет возможность обслуживать данные сети, муниципалитет имеет право наложить публичный сервитут, но не лишать права собственности).
4. В границах земельного участка 1,6 га включены муниципальные объекты: дорога к школе (такого объекта не существует, видимо имеется ввиду внутридворовой проезд между 42 и 44 домами, дорога к школе (внутриквартальный проезд – муниципальная собственность) расположен в нескольких метрах от указанного проезда), дорога к Храму (такого объекта не существует, видимо имеется ввиду внутридворовой проезд вокруг дома 44, в одном месте он проходит между домом и забором православной гимназии, но не Храма), часть тротуара вдоль улицы в пос. Развилка (в пос. Развилке нет улиц, видимо имеется ввиду пешеходная дорожка, идущая вдоль внутриквартального проезда, оборудованная на земельном участке домов 42 и 44 в 2007 году, кстати, без согласования с собственниками участка), часть территории детской площадки (на придомовой территории дома 44 нет муниципальных детских игровых форм, это было выяснено при проведении в 2013 году инвентаризации муниципального имущества сотрудниками Администрации поселения), объекты наружного освещения, находящиеся в казне МОСП Развилковское (выписки из реестра муниципальной собственности) (соответствует действительности, несмотря на то, что наружное освещение, является элементом благоустройства дома оно не было передано собственникам квартир в доме. Внесение имущества в реестр муниципальной собственности не является подтверждением права собственности на данное имущество), а также объекты инфраструктуры, принадлежащие на праве собственности Ленинского муниципальному району Московской области (видимо имеются ввиду инженерные сети ГВС, ХВС, теплоснабжения, идущие к дому).
Заключение: при установлении границ земельного участка, на котором расположен МКД, а также целый ряд объектов, принадлежащих на праве собственности иным правообладателям, требования ч. 2 ст. 6 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса РФ и ст. 46 Градостроительного кодекса РФ не применялись (напомню, что в этих статьях речь идет о случаях, когда застроенные территории не разделены на земельные участки и о планировке территории. В нашем случае планировка территории проводилась в 2003 году с участием органов власти поселения, а в 2012 году просто была выделена доля собственников квартир в доме 44).
Основания для отказа в регистрации: документы, предоставленные на государственную регистрацию права, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Естественно с доводами регистратора, изложенными в отказе на регистрацию права, я согласиться не смогла и обжаловала отказ в судебном порядке. Судебный процесс длился около года. 05.02.2015 Красногорский городской суд Московской области вынес решение в мою пользу, а именно признал неправомерным отказ УФСГРКиК по Московской области в государственной регистрации прав на принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом, собственником квартиры в котором я являюсь, и обязал произвести государственную регистрацию такого права. Решение суда с заявлением поданное мной в Ленинский отдел Росреестра МО было выполнено, запись внесена в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2015 г. К моему удивлению мне на руки даже выдали свидетельство о праве общей долевой собственности с указанием размера доли на земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом.
В пункте свидетельства «иные участники общей собственности согласно записям Единого реестра права по состоянию на 13.04.2015» написано не зарегистрировано.
А ведь в доме более 300 собственников квартир, соответственно и данного земельного участка. Следующая задача внести в реестр всех собственников.
В мае внесли еще одного собственника, работа продолжается.
Председатель правления ТСЖ "Развилка-44" Соловьева Н.В.
Похожие статьи:
